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Droit de la copropriété : respect de l’obligation de mise en concurrence pour les marchés de travaux Cass, Civ. 3e , 9 mars 2022, n° 21-12.658
1. Textesapplicables
L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25 [...] arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. »
A défaut du vote par l’assemblée générale des copropriétaires sur un tel montant, l’article 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 indique que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic [...] résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».
2. Faitsdel’arrêtcommenté
Dans cette affaire, un copropriétaire demandait l’annulation d’une résolution ayant voté la réalisation de travaux de ravalement de façade de l’immeuble, au motif que seul le devis retenu par l’architecte de l’immeuble avait été soumis au vote de l’assemblée.
Le Tribunal de première instance puis la Cour d’appel ont refusé de faire droit à cette demande, considérant que la convocation à l’assemblée générale comportait en annexe des devis, autres que celui sur lequel l’assemblée générale devait se prononcer, permettant ainsi de remplir l’objectif d’information des copropriétaires en leur offrant la possibilité de se prononcer en connaissance de cause.
La Cour d’appel considérait donc que l’exigence de mise en concurrence avait été respectée dès lors que plusieurs devis avaient été sollicités, même si, comme en l’espèce, un seul devis avait finalement été soumis au vote, l’article 19-2 précédemment cité indiquant que la mise en concurrence « résulte » de la demande de plusieurs devis.
3. AvisdelaCourdecassation
La Cour de cassation, au visa des textes précédemment cités considère que :
• lorsque l’assemblée générale s’est préalablement prononcée sur le seuil de mise en concurrence des
contrats et marchés de travaux, la comparaison entre les différentes prestations va s’imposer dès lors que l’enjeu financier atteindra le montant ainsi fixé.
• en revanche, et là réside l’intérêt de l’article 19- 2, lorsque l’assemblée générale ne s’est pas prononcée sur un tel seuil, la mise en concurrence s’imposera de fait par la seule sollicitation de différents devis.
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic impose que lorsque plusieurs devis ont été notifiés aux copropriétaires, ils soient tous soumis au vote de l’assemblée générale. La seule communication des devis est donc insuffisante.
En effet, se contenter, comme l’admettent les juges du fond, d’une simple information des copropriétaires, constituée par la présence d’autres devis, autre que celui sur lequel les copropriétaires peuvent se prononcer est particulièrement restrictif, dès lors qu’en cas de rejet de ce devis aucune alternative ne s’offre aux copropriétaires, sauf à convoquer une nouvelle assemblée générale.
4. Pourallerplusloin
La circonstance que l’architecte mandaté par la copropriété, ait procédé à la comparaison des devis et sélectionné une entreprise n’est pas suffisant pour la Cour de cassation.
En effet, seule l’assemblée générale des copropriétaires dispose des prérogatives nécessaires pour procéder à ce choix.
Tout au plus l’architecte peut-il indiquer sa préférence et les raisons de celle-ci, afin d’éclairer les copropriétaires dans leur choix.
La procédure de mise en concurrence sera en revanche bien respectée dès lors que plusieurs entreprises auront été sollicitées, quand bien même elles n’auraient pas toutes communiquées leurs devis en réponse.
NMCG et ses équipes vous accompagnent dans vos relations avec votre copropriété.
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