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Les loyers commerciaux à l’épreuve de l’Etat d’urgence : la Cour de cassation tranche en
faveur des bailleurs
Lorsque la fermeture administrative des commerces dits « non essentiels » a été ordonnée afin de lutter contre la propagation du Covid-19, les bailleurs se sont vu suspendre leur droit d’agir en résolution de leur contrat de bail.
De facto, les locataires se sont cru autorisé à suspendre le paiement de leurs loyers et charges.
Le montant total des loyers et charges locatives ainsi immobilisés a été estimé à plus de 3 milliards d’euros.
A la fin de la période juridiquement protégée, les bailleurs se sont précipités devant les Tribunaux pour obtenir le règlement de leur créance, et bien souvent, l’expulsion de leur locataire défaillant.
En défense, les locataires ont usé des outils juridiques à leur disposition pour obtenir l’annulation des « loyers Covid » en invoquant notamment la perte de la chose louée, l’exception d’inexécution, la force majeur, la bonne foi ... autant de fondements que la Cour de cassation a balayé d’un revers de main dans ses trois arrêts rendus le 30 juin dernier1.
1Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190 Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127 Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-19.889
1. Etat d’urgence et perte de la chose louée
L’article 1722 du code civil dispose que : « Un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites. »
Après avoir rappelé que l’interdiction de recevoir du public avait « été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique », la Cour énonce que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. »
La Cour de cassation n’exclut donc pas que l’article 1722 du code civil puisse trouver à s’appliquer en dehors de l’hypothèse d’une destruction matérielle de la chose louée.
Elle considère en revanche qu’il n’y a pas lieu de l’appliquer dès lors que l’interdiction d’accueil du public résulte d’une mesure « générale et temporaire
Droit des affaires 26