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La saisine du juge du fond par la locataire aura deux conséquences :
• Le juge des référés deviendra incompétent pour statuer sur toute demande d’expulsion,
• Le juge des référés deviendra incompétent pour statuer sur toute demande de paiement de la dette locative :
• Si elle est légitimement contestée dans sa totalité dans le cadre de la procédure au fond, le juge des référés retiendra l’existence d’une contestation sérieuse,
• Si un juge de la mise en état a été désigné dans le cadre de la procédure au fond avant que ne soit délivrée l’assignation en référé, seul le juge de la mise en état sera compétent pour allouer une provision.
Or, dans cette dans cette dernière hypothèse, il est rare qu’un juge de la mise en état accepte d’allouer au bailleur une provision alors que celles-ci sont facilement accordées par le juge des référés.
2. Contester utilement le commandement de payer
Pour que l’opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire ait une chance d’aboutir, il est nécessaire de vérifier la validité de l’acte délivré.
► Est-cequ’ilcomportelesmentionsobligatoires?
Ces mentions obligatoires incluent les mentions communes aux actes de commissaires de justice, lesquelles sont listées à l’article 648 du code de procédure civile.
Le commandement de payer devra ainsi être daté et signé, indiquer l’identité du bailleur (nom, prénom, date et lieu de naissance et adresse et/ou dénomination, siège social et représentant), l’identité de l’huissier (nom et prénom) ainsi que l’identité du locataire (nom, prénom et adresse et/ou dénomination et siège social).
Il devra également reproduire la clause résolutoire contenu dans le bail ainsi que l’article L145-41 du Code de commerce.
Enfin, il devra mentionner que le locataire dispose d’un délai d’un mois pour satisfaire à ses obligations contractuelles en application de l’article L 145-41 du code de commerce.
► Est-ce qu’il ne fait mention que du délai d’un mois ?
Il ne doit pas y avoir de confusion dans les délais.
Un commandement comportant plusieurs délais est jugé irrégulier dès lors qu’il est susceptible de créer la confusion dans l'esprit du locataire en l'empêchant d'apporter aux injonctions qui lui sont faites la réponse appropriée dans le délai requis (Cass., 3ème civ., 26 juin 2010, n°09-10.394 ; Cass., 3ème civ., 17 mars 2016, n°14-29.923).
Il a ainsi été jugé qu'est source de confusion l'indication de deux délais ne se référant pas aux mêmes conséquences de droit (Cass., 3ème civ, 3 octobre 2007, n°06-16.361).
► Est-ce que le décompte est suffisamment détaillé ?
Les manquements du locataire et/ou le détail des sommes réclamées doit être clair et exempt de toutes incertitudes : en ce sens, le décompte joint doit bien détailler et distinguer les loyers des provisions de charges de copropriété.
La Cour d’appel de Paris a ainsi rappelé que : « Le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées. » (CA Paris, Pôle 5, Chambre 3, 19 octobre 2022, n° 19/18389).
En revanche, une erreur de montant ne permettra généralement pas d’obtenir la nullité du commandement de payer, sauf si celui-ci a manifestement été délivré de mauvaise foi.
► Est-cequ’ilaétédélivrédebonnefoi?
Droit des affaires 26