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Le commandement de payer doit, pour être valable, être délivré de bonne foi (Cass, 3ème civ, 10 novembre 2010, n°09-15937, publiée au bulletin ; Cass., 3ème civ., 11 février 2016, n°14-25.323).
Le commandement de payer est ainsi jugé avoir été délivré de mauvaise foi en présence de troubles de jouissance du local loué (Cass., 3ème civ., 11 février 2004, n°02-20.184) ou si le montant de la dette a été « gonflé de manière artificieuse » (CA Paris, 18 juin 2015, n°13/24397).
On pourra également retenir la mauvaise foi lorsque le bailleur a accordé au locataire un échéancier de paiement et qu’il a, parallèlement, fait délivrer un commandement de payer.
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Si le commandement apparait régulier et bien entendu que les sommes réclamées sont dues, il sera alors toujours possible de solliciter des délais de paiement et/ou de proposer une transaction amiable au bailleur.
A défaut l’unique possibilité de préserver le bail commercial sera pour la société de se placer sous la protection du Tribunal de commerce par l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire.
3. Les effets de la procédure collective sur le Bail commercial
L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire a un effet considérable sur les relations entre celui-ci et le bailleur, le Code de commerce prévoyant alors des règles dérogatoires à celles du statut des baux commerciaux et privant d'efficacité certaines clauses du bail.
En cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire du locataire, la décision de poursuivre le bail relève de la compétence exclusive de l'administrateur judiciaire ou, en l'absence d’une telle désignation, du mandataire judiciaire sur demande du locataire.
Le bailleur ne peut se prévaloir d'une clause de résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures à la procédure collective du locataire que si l'acquisition de la clause de résiliation a été constatée par une décision de justice passée en force de chose jugée avant l'ouverture de la procédure collective, c'est-à-dire par une décision insusceptible de recours
suspensif d'exécution ou n'ayant pas fait l'objet d'un recours dans le délai requis.
Toutefois et en application des règles encadrant les procédures collectives la poursuite du bail impose bien sûr le paiement du loyer et des charges durant toute la période d’observations, à défaut le locataire s’expose à une liquidation judiciaire.
4. Etducôtédubailleur?
Bien entendu les intérêts du bailleur divergent de ceux de son locataire, lorsque des difficultés économiques apparaissent.
La volonté du propriétaire sera généralement d’obtenir rapidement la résiliation du bail commercial afin de relouer le bien à une personne solvable.
Or, l’article L.145-11 du Code de commerce lui impose de respecter ce délai d’un mois entre la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et toute action visant à l’acquisition de celle-ci.
Le bailleur a donc particulièrement intérêt à être vigilent en cas de retard ou de défaut de paiements des loyers afin de prendre toutes les mesures nécessaires à la protections de ces droits.
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